La Valutazione
La valutazione immobiliare interessa a chiunque intervenga nel mercato immobiliare.
La corretta valutazione immobiliare è fondamentale per creare la necessaria fiducia in un sistema economico basato sugli investimenti e sul credito
Il mercato immobiliare italiano è stato caratterizzato negli ultimi decenni da un clima di euforia ed espazione costante che ha SEMPRE garantito ampi margini di rivalutazione portando TUTTI a NON considerare MAI:
- la possibilità di caduta del mercato
- le modalità con cui era determinato il valore di mercato
- la qualifica e professionalità del perito
La maggioranza degli operatori delmercto immobiliare è SEMPRE stata convinta che l'investimento immobiliare si sarebbe CERTAMENTE rivalutato assorbendo qualsiasi sovrapprezzo!
Anche gli istituti di credito hanno SEMPRE condiviso tali convinzioni finanziando SEMPRE senza prestare particolare attenzione alla corretta determinazione del valore dell'immobile considerando la valutazione immobiliare un costo da contenere per essere sempre più competitivi!
La globalizzazione e la nascita di sempre nuovi e sofisticati strumenti finanziari hanno sostenuto ed amplificato queste convinzioni hanno contribuito all'attuale crisi globale colpendo duramente la fiducia di tutti gli investitori ed operatori in genere del mercato immobiliare.
"Il rapporto di valutazione (ex: rapporto di stima, relazione di stima, consulenza estimativa, perizia di stima ecc.) mira a comunicare al lettore il valore di stima, a confermare le finalità della valutazione, a esporre il procedimento e a indicare le eventuali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti. Nel rapporto di valutazione sono riportati i processi analitici e i dati utilizzati per la stima del valore finale, allo scopo di guidare il lettore attraverso le procedure e le prove utilizzate dal valutatore per elaborare la valutazione".
Degno di nota è il passaggio in cui il Codice rimarca la parola “lettore” indicando come il “Rapporto di valutazione” debba guidarlo attraverso le procedure e le prove utilizzate dal valutatore per elaborare la valutazione, ciò esclude evidentemente che una perizia, per considerarsi tale, si possa ridurre a una mera indicazione del valore senza un’esaustiva dimostrazione.
È da precisare che questa analisi nei confronti delle perizie si riferisce sostanzialmente alla mera parte di determinazione del valore e non alla parte di analisi dell’immobile oggetto di valutazione, cosiddetta “due diligence” o analisi di conformità, in cui il valutatore dopo aver preso visione del bene e dei documenti tecnico-legali-amministrativi ne verifica la situazione e l’eventuale conformità. È sufficiente navigare in Internet nei siti che pubblicizzano le aste giudiziarie per comprendere a fondo il problema: i rapporti peritali per gli immobili posti all’asta presentano per oltre il 95% del contenuto un’analisi più o meno approfondita delle condizioni dell’immobile e per meno del 5% del contenuto si limitano a semplici affermazioni/assunzioni dalle quale si giunge sinteticamente a un valor